FMZ: Kritik von höchster Stelle!

In der Stadtratssitzung vom 17.12.2014 wurde den Saalfelder Stadträten kurz vor Weihnachten der neueste Entwurf zum Flächennutzungsplan vorgelegt. Die höchste Verwaltungsbehörde in Thüringern, das Landesverwaltungsamt (LVA) bezieht darin auch Stellung zum geplanten Fachmarktzentrum am Bahnhofsareal. Hier alle Aussagen des LVA zum geplanten FMZ ungekürzt.

 Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Saalfeld / Saale  Beschluss über die Abwägung der im Rahmen der Offenlage zum 3. Entwurf vorgebrachten Stellungnahmen der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gemäß §§ 3 und 4 BauGB. Stadtratssitzung 17.12.2014

 Stellungnahme des Thüringer Landesverwaltungsamtes zu den Belangen der Raumordnung und Landesplanung Zum Flächennutzungsplan der Stadt Saalfeld wurde zuletzt im Februar 2013 (zum 2. Entwurf, November 2012) eine raumordnerische Stellungnahme abgegeben. Die dort enthaltenen Forderungen und Hinweise wurden teilweise umgesetzt. Zu dem nun vorgelegten Planungsstand (August 2014) sind aus raumordnerischer Sicht auf der Grundlage des Regionalplanes Ostthüringen (06/2012) sowie des Landesentwicklungsprogrammes 2025 (6/2014), die unten genannten Hinweise und Forderungen erforderlich.  

Handel

 

Weiterhin unklar ist die konkrete Nutzung (Sortimente, Verkaufsflächen) im Sondergebiet Bahnhof. Deshalb kann derzeit keine raumordnerische Bewertung der Planung erfolgen. Die Darstellung dieses Areals als „Bereich zentraler Versorgung“ wurde aber nun gestrichen.

Am 22.8.2013 wurden der oberen Landesplanungsbehörde die Planungsabsichten von Vertretern der Stadt Saalfeld bzw. des Planungsbüros vorgestellt. Laut Begründung zum Flächennutzungsplan soll entsprechend dem nun überarbeiteten „Vorschlag“ die Gesamtverkaufsfläche ca. 6.700 m² betragen. Wie schon in der o.g. Beratung ist erneut darauf hinzuweisen, dass ein Fachmarktzentrum ein für die Kunden attraktives Einkaufsziel darstellt, das aufgrund der weiten Entfernung zur Innenstadt (ca. 800 m) und der VKF-Größe aus raumordnerischer Sicht eine enorme Konkurrenz zum zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt“ erzeugt. Diese wird bei Unterbringung von innenstadtrelevanten Sortimenten noch verstärkt. Darüber hinaus wird ein autokundenorientierter Einzelhandelsschwerpunkt geschaffen, der wegen der entfernten Lage kaum Synergieeffekte zur Innenstadt bewirken kann.

Diese Planung steht somit auch im Widerspruch zu den planerischen Aussagen in der Begründung zum Flächennutzungsplan. So ist es Ziel, „dass der Schwerpunkt der Einzelhandelsflächen im Stadtzentrum liegt“ (S. 17). „Dabei kommt der Erhaltung einer kleinteiligen Einzelhandelsstruktur in allen drei Städten eine besondere Bedeutung zu“ (S.19).  Auf den Seiten 25 und 26 wird auf Aussagen des Stadtentwicklungskonzeptes verwiesen: „Entwicklung der Stadt nach dem Modell der europäischen Stadt, der Stadt der stabilen Kerne und als Stadt der kurzen Wege“, „Stärkung der Altstadt als Schwerpunkt für Handel, Dienstleistungen und Fremdenverkehr. – Die Altstadt soll in ihrer Funktion als Versorgungsschwerpunkt der Gesamtstadt und des Umlandes gestärkt und ausgebaut werden“.

In der Potenzial- und Wirkungsanalyse wurde die Etablierung eines Fachmarktzentrums aus betriebswirtschaftlicher Sicht untersucht; städtebauliche Kriterien kamen nicht zum Tragen. Für die Stadt Saalfeld ist hierzu auch das Regionale Einzelhandelskonzept des Städtedreieckes am Saalebogen (REHK,2010) heranzuziehen. Den darin ermittelten Defiziten sollte bei der Neuplanung des Potentialstandortes Bahnhofsquartier entsprochen werden. Die Etablierung von Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten wird aus raumordnerischer Sicht sehr kritisch gesehen. Aus raumordnerischer Sicht wurden zudem in der Potenzial- und Wirkungsanalyse getroffene Aussagen wie eine perspektivisch steigende Kaufkraftentwicklung, die Rückholung von Kaufkraftabfluss, Begründungen und Schlussfolgerungen zu Umsatzumverteilungen in Frage gestellt. Differenzierte Schlussfolgerungen zu den Auswirkungen bzw. konkreten Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche, auch auf Nahversorgungsbereiche konnten nicht nachvollzogen werden. Es wird weiterhin auf das im REHK betonte Abstimmungsgebot mit den anderen Partnern des REHK (Stadt Rudolstadt, Stadt Bad Blankenburg) verwiesen, die gemeinsam mit der Stadt Saalfeld auch die Funktion eines Mittelzentrums mit Teilfunktionen eines Oberzentrums ausüben (LEP, Z 2.2.7). Das Abstimmungsgebot ergibt sich auch aus Grundsatz 2.6.4 des LEP, wonach die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Versorgungsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Orte durch eine Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten nicht oder nicht wesentlich beeinträchtigt werden sollen (Beeinträchtigungsverbot).

 Prüfung/ Abwägungsvorschlag LVA

Die allgemeine Darstellung der Sonderbaufläche Einzelhandel am Bahnhof ist aus dem Regionalen Einzelhandelsgutachten abgeleitet, das den Standort als einen potentiellen, da städtebaulich integrierten, Standort für den großflächigen Einzelhandel ausweist. Festsetzungen und sortimentsspezifische Aussagen zur Handelsflächenentwicklung und deren Größenordnung werden auf der Ebene des Bebauungsplans geklärt werden. Zum jetzigen Zeitpunkt sind noch keine sortimentsspezifischen Aussagen möglich. Das Vorhaben wird im Rahmen einer Bauleitplanung entwickelt, in der die Nachbarkommunen beteiligt werden. In der Bauleitplanung sind auch die handelsseitigen Auswirkungen dazulegen. In der durchzuführenden Potenzial- und Wirkungsanalyse müssen die konkreten Auswirkungen des geplanten Fachmarktzentrums Kulmbacher Straße in Saalfeld untersucht werden. Aus den Untersuchungen sind die Festsetzungen für die Verkaufsfläche und Sortiment abzuleiten, die sich verträglich in die Handelslandschaft der Stadt Saalfeld und des Städtedreiecks einfügt. Hier ist zu gewährleisten, dass die Umsatzumverteilungsquoten gegenüber den Innenstädten und anderen zentralen Versorgungsbereichen im Städtedreieck nicht über 10 % liegt.

 Stadtverwaltung Saalfeld à Es wird auf die Abwägung vom 04.09.2013 verwiesen

 Es wird auf die Abwägung vom 04.09.2013 verwiesen „Für das Bahnhofsareal wurde am 24.04.2013 der Beschluss zur Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenden Bebauungsplanes gefasst. Der Bebauungsplan ist die Ebene der Bauleitplanung, in der konkrete Fragen, in diesem Fall Festsetzungen der Sortimente und Verkaufsflächen, behandelt werden sollen. Die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt sowie das Thüringer Landesverwaltungsamt werden als Behörden und Träger öffentlicher Belange an diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan beteiligt, ebenso die unter Umständen durch die Planungen betroffenen Nachbarkommunen werden in den Planungsprozess eingebunden und beteiligt. Das Areal ist im 2. Entwurf des FNP als Zentraler Versorgungsbereich (ZVB) dargestellt [zwischenzeitlich korrigiert: kein ZVB], im Regionalen Einzelhandelskonzept „Städtedreieck am Saalebogen“ (REHK) ist der Standort als „Potentialstandort ICE-Bahnhof“ enthalten. Entsprechende wird die Darstellung angepasst.

 Aus Sicht der oberen Landesplanungsbehörde sind folgende Schritte zur Weiterführung der Planung im Areal „Bahnhof“ erforderlich: 

  • Überarbeitung der Potenzial- und Wirkungsanalyse, v. a. unter Berücksichtigung des REHK und der Versorgungsfunktion für die Potenzialfläche bzw. der städtischen Einzelhandelsentwicklung (Prüfen der maximalen VKF und geeigneter Sortimente, Prüfen der Kaufkraftentwicklung, insbesondere hinsichtlich der demografischen Veränderungen und diesbezügliche Schlussfolgerungen, Konkretisierung der Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Schlussfolgerungen, auch auf Nahversorgungsbereiche)  
  • Abstimmung der Planung mit den Städten Rudolstadt und Bad Blankenburg; Einigung auf einen Konsens, der für alle drei Städte tragbar ist.  
  • Vorlage der überarbeiteten Planung bei der Oberen Landesplanungsbehörde, die auf dieser Grundlage entscheidet, ob eine separate raumordnerische Prüfung erforderlich ist.  

Prüfung/ Abwägungsvorschlag LVA

Im Jahr 2008 wurde die Fläche europaweit zur Entwicklung als Standort für Handels- und Dienstleistungsbetriebe ausgeschrieben. Dieses Ziel wird seitdem mehrheitlich vom Stadtrat getragen und die Verwaltung mit der Durchführung entsprechender Vorbereitungen beauftragt. Entsprechend wurde eine Bauleitplanung (vorhabenbezogenen Bebauungsplanes) aufgestellt, in deren Rahmen das Ziel der Flächenentwicklung

weiter verfolgt wird. In dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden die Nachbarstädte über die Planung informiert und um Stellungnahme gebeten. Entsprechend der Verfahrensvorschrift wird auch die Obere Landesplanungsbehörde in dem Aufstellungsverfahren beteiligt und die Anregungen in das Vorhaben eingebunden werden.

  

Darstellung Sonderbauflächen Handel

Entsprechend den Ausführungen in der Begründung zum Flächennutzungsplan und dem erstellten regionalen Einzelhandelskonzept steht in der Zentrenhierarchie für die Stadt Saalfeld der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadtzentrum“ an erster Stelle. Neue Einzelhandelsansiedlungen sollen sich ausschließlich hier konzentrieren bzw. dürfen Neuansiedlungen an anderer Stelle keine schädlichen Auswirkungen auf das Innenstadtzentrum haben. Dabei bietet die „Sortimentsliste für die Städte des Städtedreieck am Saalebogen“ (siehe Seite 126 ff. des Einzelhandelskonzeptes) einen Orientierungsrahmen bezüglich zentrenrelevanter Sortimente. Die Entwicklungsvorstellungen und -absichten für das Bahnhofsareal wurden in aktualisierter Form in der Begründung zum Flächennutzungsplan aufgenommen. So ist es offensichtlich beabsichtigt, neben Einzelhandelseinrichtungen auch Flächen für „Dienstleistung /Freizeit“ in diesem Bereich vorzusehen. Welchen Umfang diesen Nutzungen haben sollen, bzw. in welchem quantitativen Verhältnis Einzelhandelsnutzungen zu den Nutzungen Dienstleistung / Freizeit stehen sollen, wird innerhalb der Stadt Saalfeld noch diskutiert. Nach den Unterlagen soll auch eine Bürgerbefragung durchgeführt werden. Das für die Stadt Saalfeld vorliegende regionale Einzelhandelskonzept bestimmt u. a. die schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen. Die Bereiche fanden Berücksichtigung bei der Aufstellung des Flächennutzungsplanes und wurden auch zeichnerisch in der Planzeichnung verankert. Insofern wurde das Einzelhandelskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Planaufstellung berücksichtigt.

Allerdings erfolgten auf Ebene des Flächennutzungsplanes innerhalb der dargestellten Sondergebiete „Handel“ keine ergänzenden Angaben zum Sortiment und den Verkaufsflächen. Die fehlende Angabe der Sortimente (und ggf. auch der Verkaufsflächen) ist insbesondere bei den Standorten kritisch, wenn zu erwarten ist, dass die Sortimentswahl über die Einzelplanung hinaus gesamtstädtische Auswirkungen hat und damit ein Bezug zu dem die ganze Stadt betreffenden Konzept vorliegt. Dieses ist insbesondere bei allen Bereichen der Fall, die als Sondergebiet „Handel“ dargestellt sind und nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereiches sind.

 Prüfung/ Abwägungsvorschlag LVA

Für das Vorhaben ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt worden, in welchem auch die handelsseitigen Auswirkungen dazulegen sind. In der durchzuführenden Potenzial- und Wirkungsanalyse müssen die konkreten Auswirkungen des geplanten Fachmarktzentrums Kulmbacher Straße in Saalfeld untersucht werden. Aus den Untersuchungen sind die Festsetzungen für die Verkaufsfläche und Sortiment abzuleiten, die sich verträglich in die Handelslandschaft der Stadt Saalfeld und des Städtedreiecks einfügt. Hier ist zu gewährleisten, dass die Umsatzumverteilungsquoten gegenüber den Innenstädten und anderen zentralen Versorgungsbereichen im Städtedreieck nicht über 10 % liegt.

Stadtverwaltung Saalfeld à Die Anregung wird nicht berücksichtigt