Quergelesen – Das Einzelhandelsgutachten des Städtedreiecks von 2009!

Zusammengefasst von „DIE JUNGEN“

Bei der Auftaktveranstaltung „Bürgerschaftlicher Dialog zur Stadtentwicklung“ im Meininger Hof kam immer wieder das Einzelhandelsgutachten des Städtedreiecks zur Sprache. Sämtliche Redner der Veranstaltung beriefen sich auf dieses Gutachten, welches nach der Veranstaltung auf der Homepage www.fmz-saalfeld.de veröffentlicht wurde.

Interessante Kennziffern

Die Vergleichsziffer ist 100. Liegt eine Kennziffer darüber ist das eher positiv, liegt sie darunter eher negativ.

  • Bei der Kaufkraftkennziffer liegt Saalfeld (88,4) im Vergleich zu deutschen Städten zwischen 20.000-30.000 Einwohnern (100,2) deutlich hinten dran. Saalfeld hat demnach im Vergleich zu gleichgroßen Städten wenig Kaufkraft.
  • Die Umsatzkennziffer (112,1) zeigt aber auf, dass Saalfeld aus der vergleichsweise niedrigen Kaufkraft ordentlichen Umsatz erzielt.
  • Setzt man den Umsatz und die Kaufkraft ins Verhältnis ergibt sich die Zentralitätskennziffer (128,3). Dies bedeutet, dass Saalfeld mehr Kaufkraft umsetzt, als durch die eigene Bevölkerung möglich ist. Folglich fließt Kaufkraft beispielsweise durch Tourismus zu.
  • Im Einzelhandelsgutachten wurde die vorhandene Verkaufsfläche in Saalfeld ermittelt. Die Hälfte der gesamten Verkaufsfläche im Städtedreieck ist in Saalfeld mit 61.500 m² vorzufinden! Davon entfallen 13.985 m² auf das Stadtzentrum, 11.016 m² auf Wohngebiete und 36.482 m² auf Gebiete außerhalb der Stadt Saalfeld, zum Beispiel auf das Marktkaufs-Areal. Die Verkaufsfläche in Quadratmeter pro Einwohner liegt im Bundesdurchschnitt bei 1,45 m². Saalfeld erreicht satte 2,26 m² je Einwohner! Der Mittelwert ostdeutscher Vergleichsstädte mit 20.000-30.000 Einwohnern liegt bei 2,13 m². Der Mittelwert westdeutscher Vergleichsstädte mit 40.000-60.000 Einwohner (!) liegt bei 2,20 m².Nur allein aufgrund des Bevölkerungsrückgangs, ohne dass man seit 2009 neu hinzugekommene Verkaufsflächen berücksichtigt, errechnet sich eine heutige (2014) Verkaufsfläche von 2,45 m² pro Einwohner.Nimmt man seit 2009 neu hinzugekommen Verkaufsflächen hinzu, ist Saalfeld nah an einer doppelt so hohen Verkaufsfläche pro Einwohner als im Bundesdurchschnitt!!!Das Fachmarktzentrum am Bahnhofsareal darf, laut Vertrag (Amtsblatt 11.2014) zwischen Stadt und Investor eine Gesamtfläche von 12.500 m² erreichen. Das wäre noch einmal so viel wie die gesamte Innenstadt!!!Ein Fünftel der bereits vorhandenen Verkaufsfläche, soll neu geschaffen werden.
  • Stellt man die vorhandenen Verkaufsflächen in der Stadt und die dort zu realisierenden Umsätze dem Potenzial nach Branchen gegenüber, ergeben sich daraus die Bindungsquoten. Kurz um, bei über 100% ist der Bedarf gedeckt, darunter gibt es noch Potenziale.

 Hier der Originaltext und Grafik aus dem Gutachten zu den Potenzialen im Städtedreieck. (Seite 49)

 Bindungsquoten   In Saalfeld sind auch 2015in den Branchen Gesundheit/Körperpflege und Sport/Spiel/Hobby geringe Potenziale vorhanden. Insbesondere bei Bau/Heimwerkerbedarf, Haushalt und persönlicher Bedarf sowie bei Bekleidung gibt es hohe Bindungsquoten. 

 

Im Gutachten werden ebenfalls die Ergebnisse der Haushaltsbefragung dargestellt.

In Saalfeld bewerteten die Befragten (Schulnoten 1-6) die Angebotsvielfalt, Angebotsqualität und Öffnungszeiten mit 2 also gut. Jeder Zweite Befragte vermisst keine weiteren Geschäfte, jeder Vierte ein Bekleidungsgeschäft und jeder Zehnte einen Elektrofachmarkt. Auf die Frage welche Geschäfte vermissen sie, antworten 57% der Saalfelder das sie nichts vermissen. Lebensmittel kaufen 95% des Befragten in Saalfeld ein. Bekleidungseinkäufe finden zu 63% in Saalfeld statt, nur 20% kaufen Bekleidung in Jena oder Erfurt.

 Welche Geschäfte vermissen Sie

Weitere interessante Fakten:

Gefährdung der Innenstadt durch geringe Kaufkraft

Die Einwohner verfügen im Schnitt nicht über die nötige Kaufkraft, als dass man auch hochwertige Produkte absetzen könnte. Diejenigen, die sich diese Produkte (bsp. hochwertige Bekleidung) leisten könnten, würden schließlich in die Oberzentren fahren. Dies wurde von den Gesprächspartnern aller Städte angesprochen. (…) Das Fachmarktzentrum wird von Saalfelder Gesprächspartnern als Risiko für die Innenstadt, ähnlich der „Grünen Wiese“ gewertet. (…) Die Verkaufsfläche sei zu groß und würde andere Lagen gefährden. (S. 71 des Gutachtens) 

Stärkung der Innenstadt gem. Regionalplan Ostthüringen (1999)

Position des Landesentwicklungsplan (LEP) Thüringen zum großflächigen Einzelhandel: „Einzelhandelsgroßprojekte sollen in städtebaulich integrierter Lage und mit einer den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) errichtet werden“. „Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll sich an der zentralörtlichen Versorgungsstruktur orientieren. Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung, die Funktionsfähigkeit der Innenstädte und die Funktionsfähigkeit der Handelsstruktur des Zentralen Ortes sowie benachbarter Zentraler Orte sollen nicht wesentlich beeinträchtigt werden“. Dabei sind Verkaufsflächen und Warensortimente so zu konzipieren, dass sie der Versorgungsfunktion der Standortgemeinde entsprechen und die Funktion der Innenstädte stärken. Eine Verlagerung innenstadtrelevanter Sortimentsangebote nach außen oder die Erschließung neuer Standorte im Außenbereich kann zur Verödung der Innenstädte und damit zu ihrem Funktionsverlust führen. Gerade im Hinblick auf den erkennbar zunehmenden Anteil älterer Bevölkerungsgruppen nimmt die Bedeutung der wohnortnahen Versorgung künftig zu.

Ziele im Regionalplan Ostthüringen 1999 für den Handel: (S. 73 des Gutachtens)

  • Saalfeld/Rudolstadt soll auf die Erhaltung und den bedarfsgerechten Ausbau des innerstädtischen Handel- und Dienstleistungszentrums besonders für den gehobenen spezialisierten Bedarf hinwirken und entwickeln.
  • Der Schwerpunkt der Einzelhandelsflächen soll im Stadtzentrum bzw. in der Ortsmitte liegen.

Senkung Kaufkraftpotenzial bis zum Jahr 2015

Durch die weiter zu prognostizierenden Einwohnerrückgänge und Stagnation im verfügbaren Einkommen für den privaten Verbrauch wird das Kaufkraftpotenzial von heute ca. 280 Mio. Euro auf knapp 260 Mio. Euro im Jahr 2015 zurückgehen. (Fazit des Gutachtens, S. 132)

 Nutzung vorhandener Verkaufsfläche 

Für die meisten Branchen ist  genügend Verkaufsfläche vorhanden, wenn auch nicht immer im richtigen Verhältnis von Sortimentstiefe, -niveau und –mix. Insbesondere in den Branchen Bau- und Heimwerkerbedarf, Haushalt- und persönlicher Bedarf sowie Bekleidung und Schuhe, Lederwaren erscheint ein hohes Sättigungsniveau an Verkaufsflächenangeboten erreicht zu sein. (Fazit des Gutachtens, S. 132)

 Attraktivität des Städtedreiecks

Die Magnetwirkung des Städtedreiecks ergibt sich im Wesentlichen durch historisch gewachsene, wieder attraktiver werdende Stadtzentren der Städte Rudolstadt und Saalfeld. (…) Zur Stärkung der Attraktivität dieser Innenstädte werden diese als zentrale Versorgungsbereiche „Innenstadtzentrum“ abgegrenzt. (S. 79 des Gutachtens)

Die Attraktivität des Städtedreiecks ergibt sich aus den Wirkungen und Stärken jeder einzelnen Stadt heraus. Ausschlaggebend hierfür ist die Magnetwirkung jedes einzelnen Stadtzentrums. Jede Stadt hat ihren eigenen Charme, ihre eigene Vielfalt. Im Städtedreieck gibt es dies gleich dreimal. Ziel muss es sein, diese Besonderheiten und Vielfalt gemeinsam zu vermarkten, sich gegenseitig zu ergänzen und Entwicklungen aufeinander abzustimmen.

Der Einzelhandel ist traditionell und aktuell das wichtigste Standbein für attraktive Innenstädte.

 Schwerpunkte der weiteren Entwicklung des Einzelhandels im Städtedreieck sind es,

  • die Innenstädte weiter zu stärken
  • durch koordiniertes Handeln abfließende Potenziale aus der Region zurückzuholen sowie
  • die Nahversorgungsstruktur weiter zu verbessern.

 Kriterien für attraktive Innenstädte

Die obige Abbildung macht deutlich wie stark eine Innenstadt von den Einkaufsmöglichkeiten abhängig ist. Sollten sich diese nach außerhalb der Innenstadt verlagern, leidet die Attraktivität und es droht eine Verödung der Innenstadt. (Fazit des Gutachtens, S. 132)

Städtebauliche Integration des Fachmarktzentrums

Im Gutachten wird das FMZ als städtebaulich integriert bezeichnet.

„Als städtebaulich integriert ist bei Einzelhandelsgroßprojekten ein Standort anzusehen, der insbesondere in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen liegt und Teil eines planerischen Gesamtkonzepts (unter besonderer Berücksichtigung des Städtebaus, Verkehrs, der Versorgung mit Waren des Einzelhandels und Dienstleistungen) mit einem den Gegebenheiten angepassten öffentlichen Personennahverkehr ist. Zumindest bei Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs muss der Standort gut zu Fuß erreichbar sein. Dazu können im Einzelfall auch Ortsrandlagen (Peripherie) gehören, wenn die Vorhaben unmittelbar an den baulichen Zusammenhang eines Hauptortes einer Gemeinde anschließen. Hauptorte einer Gemeinde verfügen über einen Versorgungs- und Siedlungskern. Lagen abgesetzt von einem Hauptort sind nicht als städtebaulich integriert anzusehen.“ (Glossar Regionaler Planungsverband Südostoberbayern)

Die Entfernung laut google maps vom Markt Saalfeld zu dem geplanten FMZ bzw. bestehenden Marktkauf-Areal betragen 1,8 km und 1,0 km. Das Marktkauf-Areal gilt laut Gutachten als nicht integriert, das FMZ als integriert.

 Markt-Bahnhof  Markt-Watzenbach

Unser Fazit

  • Saalfeld hat wenig Kaufkraft, die in Zukunft weiter sinken wird.
  • Die vielen Verkaufsflächen profitieren von Bewohnern des Umlandes und der Touristen. Die eigene Bevölkerung könnte diese nicht bedienen.
  • Die Bevölkerung ist mit dem Angebot grundsätzlich zufrieden.
  • Der Freistaat Thüringen empfiehlt den kleinen Kommunen (also Saalfeld) in der Innenstadt zu zentralisieren, um attraktiv zu bleiben und Kaufkraft zu binden.
  • Städtebauliche Integration ist unserer Meinung nach nicht gegeben

Wir, DIE JUNGEN, kommen mit diesen Informationen nicht zu dem Schluss das Saalfeld ein Einkaufszentrum außerhalb der Innenstadt planen bzw. ausschreiben sollte! In der Vergangenheit wurden durch Verwaltung und Stadtrat (einfache Mehrheit) jedoch entsprechende Beschlüsse hierzu gefasst.  Wir positionieren uns nicht gegen Investitionen, fordern aber auf Grundlage dieser Informationen eine ernsthafte Diskussion zu Alternativen und Kompromissen am Bahnhofsareal. Die FIRU mbH machte uns im persönlichen Gespräch Hoffnung, dass der Investor zu Kompromissen bereit ist.

DIE JUNGEN, 02.12.2014